Qu'est-ce qu'une résidence secondaire ?
Une résidence secondaire est un logement que vous n’habitez pas à l’année. Elle est utilisée de manière occasionnelle, généralement pour les vacances ou les week-ends. Ce n’est ni votre domicile principal, ni un logement considéré comme tel (par exemple, un appartement utilisé pour des raisons professionnelles mais où vous ne vivez pas la majeure partie de l’année).
Selon la Loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS), une résidence secondaire est tout logement qui n’est ni une résidence principale, ni assimilé à une résidence principale.
Limitations en Suisse
En Suisse, la loi limite la création de résidences secondaires dans les communes à 20 % du parc immobilier. Il faut donc vérifier ce point avant d’acheter.
Comment acheter une résidence secondaire ?
1. Déterminez votre budget global
Avant de vous lancer, il est essentiel d’avoir une vision claire de votre budget. Cela inclut non seulement le prix du bien, mais aussi les frais d’achat (notaire, impôts, inscription au registre foncier), les éventuels travaux à prévoir, ainsi que les futurs frais d’entretien et d’assurance. Si vous achetez à l’étranger, pensez à convertir les montants dans la devise locale et à intégrer les frais de change et les taxes foncières du pays.
Votre capacité d’emprunt dépendra de vos revenus, de vos charges actuelles (y compris celles liées à votre résidence principale si vous en avez une), et des critères appliqués par les banques.
2. Calculez l’apport nécessaire
En Suisse, les banques financent jusqu’à 66 % (2/3) de la valeur du bien, ce qui signifie que vous devez fournir au moins 34 % (1/3) de fonds propres, dont les frais liés à l’achat, qui varient d’un canton à l’autre. À noter que les avoirs du 2e pilier ou du pilier 3a ne peuvent pas être utilisés pour ce type de bien.
À l’étranger, les choses se compliquent. Les banques suisses refusent la plupart du temps de financer un achat hors des frontières. Vous devrez donc passer par une banque locale dans le pays concerné, ou financer le projet par vous-même, avec vos liquidités ou en mobilisant une avance sur titres. Les exigences en termes de fonds propres sont souvent plus strictes, avec des apports de 30 à 50 % selon les pays et les profils.
3. Obtenez un accord de financement
Une fois votre budget défini et vos fonds propres identifiés, il est temps de passer à l’étape du financement. Si vous achetez une résidence secondaire en Suisse, vous pouvez vous adresser à votre banque habituelle ou à un courtier en hypothèques. La banque procédera à une analyse complète de votre situation : vos revenus, votre niveau d’endettement (charges totales ne devant pas dépasser un tiers de votre revenu brut), vos autres engagements financiers, et bien sûr la valeur estimée du bien.
L’établissement calcule en général la charge financière sur la base d’un taux hypothécaire théorique de 5 %, auquel s’ajoutent des frais d’amortissement et d’entretien.
Si le bien est situé à l’étranger, vous devrez en principe vous tourner vers une banque locale dans le pays d’achat. Les exigences varient fortement d’un pays à l’autre. En règle générale, vous devrez ouvrir un compte sur place, fournir des documents traduits (fiche de salaire, relevé fiscal, attestation bancaire) et disposer d’un apport plus élevé. Certaines banques suisses peuvent accepter de financer un bien à l’étranger, mais seulement dans des zones très recherchées (par exemple dans le sud de la France ou le nord de l’Italie), et uniquement si le dossier est solide.
4. Anticipez les frais annexes
En Suisse comme à l’étranger, il faut compter avec plusieurs frais additionnels, souvent sous-estimés. En Suisse, ils varient selon le canton, mais incluent les droits de mutation (ou droits d’enregistrement), les honoraires du notaire, les émoluments du registre foncier et les frais liés à la cédule hypothécaire. Selon le lieu, ces frais représentent entre 2 et 5 % du prix d’achat.
À l’étranger, les frais d’acquisition peuvent être plus élevés, allant jusqu’à 8 à 10 % dans certains pays comme la France, l’Espagne ou l’Italie. Il faut aussi inclure les coûts de traduction, l’éventuelle intervention d’un avocat local, et parfois des taxes spécifiques aux non-résidents.
Enfin, au-delà de l’achat, il faut prévoir un budget annuel pour l’entretien du bien : chauffage, électricité, assurances, taxes locales, charges de copropriété si vous achetez un appartement, et éventuels travaux de rénovation. Ces coûts peuvent vite grimper, surtout pour les biens anciens ou situés dans des régions climatiques exigeantes (neige, humidité, etc.).
5. Evaluez l'impact fiscal
Une résidence secondaire a toujours un impact fiscal, que le bien se trouve en Suisse ou à l’étranger. En Suisse, elle est imposée à plusieurs niveaux. D’abord comme fortune, selon la valeur fiscale du bien. Ensuite par le biais de la valeur locative, un revenu fictif que vous êtes censé tirer de l’usage de votre logement, même si vous ne le louez pas. Ces éléments s’ajoutent à votre revenu et feront grimper votre taux d’imposition global.
Si votre résidence secondaire se situe dans un autre canton, une répartition intercantonale est appliquée: chaque canton prend sa part des éléments imposables, mais l’impôt total est calculé en fonction de votre revenu et fortune mondiaux.
À l’étranger, la fiscalité dépend des règles locales. Vous devrez souvent payer un impôt foncier, parfois un impôt sur la valeur locative ou sur les revenus locatifs si vous mettez le bien en location. En principe, la Suisse a signé des conventions de double imposition avec de nombreux pays, ce qui vous évite de payer deux fois le même impôt. Mais attention : ces revenus ou cette fortune étrangère peuvent quand même influencer votre taux d’imposition en Suisse.
6. Pensez à la revente dès le début
Même si votre projet est avant tout personnel, il est important de garder à l’esprit que vous pourriez vouloir revendre le bien un jour. Pour cela, certains critères font toute la différence. Un bon emplacement, une accessibilité facile, une vue dégagée, ou encore la proximité avec des infrastructures (commerces, remontées mécaniques, gares) augmentent les chances de revente rapide et au bon prix.
À l’inverse, un bien mal situé, difficile d’accès ou mal entretenu peut perdre de la valeur avec le temps, surtout dans les régions très touristiques où les prix sont plus volatils. C’est d’autant plus vrai en cas de ralentissement économique ou de changement climatique affectant certaines stations de montagne.
En cas de revente en Suisse, vous devrez payer un impôt sur le gain immobilier, dont le taux dépend du canton et de la durée de détention. Plus vous revendez tôt, plus l’impôt est élevé. À l’étranger, là encore, tout dépend de la législation locale, mais des taxes sur la plus-value existent dans la majorité des pays.
Réfléchir dès aujourd’hui à la valeur de revente possible et aux coûts liés à une sortie du projet fait partie d’une bonne stratégie à long terme.
Conclusion
Acheter une résidence secondaire, en Suisse ou à l’étranger, peut être un excellent projet de vie, à condition de bien s’y préparer. Ce type d’achat implique plus d’exigences qu’une résidence principale, que ce soit en matière d’apport, de financement ou de fiscalité. Mieux vaut donc avancer étape par étape, comparer les offres bancaires, anticiper les frais, et évaluer la solidité du projet sur le long terme.
Si vous prenez le temps de clarifier vos objectifs et de vous entourer des bons conseils, vous pourrez concrétiser ce rêve dans les meilleures conditions. Et profiter, sans stress, de votre coin de paradis.
Questions fréquentes
C’est très rare. Vous devrez généralement passer par une banque locale dans le pays d’achat.
Frais de notaire, droits de mutation, inscription au registre foncier, frais de prêt, assurance, entretien, impôts locaux. Ces coûts peuvent représenter entre 3 % et 10 % du prix du bien selon le pays.
Oui, mais cela dépend des règles locales et de la durée de location. En Suisse, les revenus locatifs occasionnels ne sont généralement pas pris en compte pour le financement.
Oui. En Suisse, elle est imposée comme fortune et sa valeur locative est considérée comme un revenu.
Charges plus élevées, difficulté de revente, fiscalité plus lourde, fluctuation du marché, contraintes légales locales. Un bon accompagnement permet de limiter ces risques.
